Lakásfelújítás

A felújított lakásnak nagyobb az értéke. Egyáltalán nem tartjuk könnyelműnek ezt a kijelentést, a lakáseladás során a felújítási kiadások érvényesítése sokkal bonyolultabb kérdés, mint azt ahogy elsőre feltételeznénk. A felújított lakások idén a fővárosban  20 százalékkal magasabb áron cseréltek tulajdonost a felújítandó társaiknál.

A felújítások szüntelen kérdést jelentenek a lakáspiacon, akár a háztartások szintjén a köztudatba lassan beszivárgó energetikai tanúsítványok, akár a lakások állapotának szemszögéből nézve. A téma felmerülhet a finanszírozási lehetőségek beszűkülésében érintett háztartásoknál az elhalasztott lakáscsere alternatívájaként, de a közelmúltban bejelentett energiahatékonyságot fokozó felújításokat célzó programok aktualitást adhatnak neki, mint például a 3 milliárd forintos támogatást nyújtó ZBR Panel II program. Az Otthon Centrum felülvizsgálta, hogy milyen szempontokat érdemes figyelembe venni, ha a felújítási költségeket az épület árában is szeretnénk viszont látni. Tapasztalatuk alapján elég nagy az árkülönbség a felújított és a felújítandó lakások között az energetikai besorolás szerint.

Az Otthon Centrum szerint egy jó állapotú, felújított lakásért a vevők hajlandóak nagyobb összeget kiadni, az eladónak ez viszont nem garancia arra, hogy minden felújításra fordított beruházása kifizetődik.

Olcsóbb a felújítandó ingatlan

A felújított ingatlanok a 2013-as évben ötödével magasabb áron cseréltek tulajdonost a fővárosban, míg vidéken az eltérés ennek a kétszeresét is meghaladta.

A konkrét árkülönbséget nehéz megállapítani a felújítandó és felújított lakások között, ugyanis bonyolult  meghatározni a felújítandó és a felújított ingatlan fogalmát, de még nehezebb két azonos osztályra bontani őket, mivel számos eltérés lehet műszaki tartalomban, nem is beszélve az esztétikai értékekről. Emellett azt sem felejthetjük el, hogy az épület állapota csak az egyik a sok ármeghatározó tényező közül.

Az utóbbi években nagyobb lett az árkülönbség a felújított és a felújítandó ingatlanok ára között. Amíg 2007-ben Budapesten 10 % körüli volt az eltérés, addig 2013-ban már 20 % volt az árkülönbség. Nagyobb árcsökkenést voltak kénytelen elkönyvelni a válság miatt a felújítandó ingatlanok tulajdonosai, így az újjáépített ingatlanok megtartották az értéküket.

A két csoportnál ehhez hasonló irányt mutat az áralku változása. A felújítandó, rossz állapotú ingatlanok a felújított ingatlanokéhoz képest néhány százalékponttal alacsonyabb alkulehetőséggel rendelkeztek 2013-ban azoknak az ingatlanoknak az esetében, amelyek tulajdonost váltottak.
A tégla építésű házak esetében ez az érték elérhette akár a 4-5 százalékpontot is, míg a panel és a tégla építésű lakásoknál ez az érték 2-3 százalékpontot tett ki, tehát ennyi százlékponttal maradt el ez az alku. A vidék és a főváros nem tér el nagyon a százalékpontban mért különbségben, bár vidéken egy picit nagyobb, ám elenyésző mértékű volt.

Magasabb energetikai osztály = magasabb ár?

Pontosan lehetetlen meghatározni, hogy a felújítások mennyivel növelik majd az ingatlan értékét, ez részben pedig azért van, mert az ingatlan állapotának nem függvénye az ár, ezt pedig alá is támasztja az ingatlan árak közötti összefüggés és az energetikai besorolás vizsgálata. Ennek ellenére az energetikai besorolás természetesen az ingatlan árára közvetlen hatást gyakorol, ám ez az összefüggés nem törvényszerű. Ezek alapján pedig nem jelenthetjük ki, hogy például egy G osztályú ingatlan minden esetben alacsonyabb fajlagos áron kerül cserére egy B kategóriás ingatlannál. Még akkor sem figyelhető meg konkrét összefüggés, ha egy adott ingatlan típust egy adott helyen, környéken vizsgálunk.

A modernizálásból eredő ár előny a nagyon hasonló ingatlanok esetében is kimutatható ahogyan egy ugyanazon a területen lévő felújítás alatt álló panelek esetében már szemléltették, ennek ellenére érdemes megjegyeznünk, hogy az épület állapota és energetikai tulajdonságai kevésbé befolyásolják az ingatlan érékét.

Milyen lakásfelújítás javasolt?

Előfordul, hogy a tulajdonos az épületbe invesztált kiadásai nem térülnek meg teljesen az értékesítés folyamán. Egy több helyiségre kiterjedő renoválás költségeit egyszerűbben lehet megjeleníteni az árban, mint kizárólag a technikai, esztétikai vagy gépészeti összetevők kiadásait. A felújítási költségek megtérülése érdekében lét fontosságú, hogy kerüljük az extrém megoldásokat, célszerű egy jól kiválasztott célközönség – majdani potenciális ügyfelek – igényeit is figyelembe venni. Erre megfelelő példa lehet egy olyan mechanikai struktúra megvalósítása, aminek a segítségével okos telefonnal lehet az épület hőmérsékletét és világítását az ágyról fekve szabályozni. Egy efféle rendszer költségei a magasabb tekintélyű környéken lévő, ilyen módon magas követelményekkel rendelkező ügyfelek elvárásait megcélzó ingatlan esetében kifizetődnek, ezzel ellentétben a panellakásra fordított kiadások biztosan nem.

A tapasztalatok szerint a vásárlók a felújított ingatlanokat részesítik előnyben, viszont ez az eredmény csak pár százalékos differenciát jelent az átépítendő épületeket keresőkhöz képest. A legfőbb indok, hogy a vásárlók már nem szándékoznak sem enegriát, sem pénzt, sem időt pazarolni a felújításokra, átépítésekre, tehát a vásárlóknak azok a lakások a csábítóak, ahol az összes területen megtörtént a korszerűsítés. Azok akik a felújítandó lakásokban keresik saját igényeik megvalósításának lehetőségét, egy félig felújított vagy csak konkrét elemeket tartalmazó felújítást kis mértékben részesítenek majd előnyben.

Nyilvánvalóan az ügyfelek gondolkodása sem egyforma, van aki egyáltalán nem érdeklődik a műszaki elemek iránt, kizárólag az ingatlan esztétikai állapotát veszi figyelembe, viszont a tudatos vásárlók egy szakember véleményét is kikérik az ingatlan állapotának feltérképezéséhez. Amíg az elsőnél a szakember a műszaki korszerűsítés megvalósulását koordinálja, az utóbbinál a felújítás költségvonzatát, megvalósíthatóságát analizálja.

Kivétel nélkül megtérülhetnek a komfortfokozat növelésére irányuló befektetések, de az egyedi igények megvalósítása már nem biztos, hogy minden leendő tulajdonosnak hozzáadott értéket jelent. Gyakran lelassítják az eladást az ehhez hasonló megoldások, mivel több időbe telik, hogy megtaláljuk azt a vevőt akinek igényei, stílusa megegyeznek az eladóéval, máskülönben az eladó nem tudja érvényesíteni kiadásait az árban.

Az eladó jelentősen segítheti az eladást, ha igazolásokat, szakvéleményeket szerez be a felújítás megvalósíthatóságáról. Az eladó terveket készít ugyanakkor ötleteket nyújt a leendő vevőnek az átalakításhoz. Gyakran ez többet ér a vevőknek, mint egy pillanatok alatt kifestett lakás, ami bizonyos vevőkben akár gyanút is kelthet, hogy mit akartak a festéssel álcázni. Nem mindig célszerű a tisztasági festés egy olyan lakás esetében, ahol egyértelmű, hogy több helyiséget szükséges felújítani, ez csak a jó állapotú lakások esetében emelheti az értékesítés esélyeit.